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En el Colegio de Abogados de Azul

Disertación del Doctor Enrique Luis Abatti

Por InfoAzulDiario

Organizado por el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de Azul, el pasado viernes 17 de junio el reconocido especialista Enrique Luis Abatti desarrolló en Azul un Seminario sobre Panorama actual de la Locación Urbana y nuevo Proceso de Desalojo Abreviado.

La actividad tuvo lugar en la sede del Colegio departamental y contó con un numeroso público procedente de las distintas ciudades del centro de la provincia, entre ellos distintos profesionales, abogados y martilleros interesados en la temática propuesta.
Los principales temas del Seminario fueron cómo fijar alquileres en el actual contexto inflacionario, renegociación de contratos en tiempos de crisis, convenios de desocupación, demanda anticipada de desalojo, y nuevo procedimiento especial de desalojo abreviado en la provincia de Buenos Aires.
El mencionado disertante es abogado, Presidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH) y Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
Antes de su disertación el Dr. Enrique Luis Abatti acompañado por el Tesorero del Colegio de Abogados de Azul Dr. José Manuel Arpaia, dialogó con el canal local de Azul, vertiendo distintos conceptos y opiniones sobre la temática del Seminario y describiendo desde su vasta experiencia el panorama actual de la locación urbana.
Panorama actual de la locación urbana
En la entrevista con el canal local, en primer término el Dr. Arpaia mencionó que “estamos muy orgullosos con la presencia del abogado Enrique Luis Abatti, considerado la palabra en este momento del conocimiento aggiornado en esta materia. Sabemos que estos embates inflacionarios que ya se avizoraban en el 2010 y hoy han cobrado un sentido de verdadera amenaza, en el sentido jurídico del término, en cuanto puede llegar a alterarse seriamente la connotación que caracteriza al contrato, la sinalagma que son las contraprestaciones recíprocas que se ven alteradas y que suelen ser fuente generalmente de conflictos judiciales. Por eso este Seminario tiene fundamental importancia desde el punto de vista de la prevención, que es lo que desde el Colegio bregamos: evitar conflictos judiciales innecesarios”.
Por su parte, el Dr. Enrique Luis Abatti haciendo referencia a la realidad de la locación urbana coincidió en que “hay un problema grave en el sinalagma de los contratos, que es mantener el equilibrio necesario que debe reinar en todo contrato porque cuando se rompe el mismo se produce el enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra”.
Y resaltó que “tenemos una enorme inflación a pesar de que la autoridad del INDEC lo niega, estamos ya con más del 20 % anual de inflación calculada por los economistas serios, y existe la prohibición legal de indexar que ya data del año 1991, la famosa Ley de Convertibilidad y Desindexación y luego la Ley de Emergencia Económica del 6 de enero de 2002, lo que veda la indexación de los contratos, que era el método habitual para mantener el equilibrio contractual”.
En este sentido, agregó que “hay otros varios métodos, en la locación de vivienda por ejemplo es el escalonamiento previendo una inflación, hoy estamos previendo un escalonamiento anual de un 20 % porque es la inflación prevista para el próximo año. Otro método específico pero para la locación comercial sería relacionar el alquiler con el valor de un producto de un ramo que explota el negocio, por ejemplo en un restaurante o un café se relaciona con el kilo de café o de una bebida cola para más o menos mantener actualizado el alquiler, métodos a los que se ha vuelto ante la prohibición por ley de indexar. Estos son métodos que no son indexación y están aceptados por la jurisprudencia por lo menos en el ámbito de la Capital Federal y provincia de Buenos Aires, no hay fallos en contra. Otro método se utiliza mucho en las cadenas de farmacias y de los grandes supermercados que consiste en un alquiler escalonado fijo mínimo, más un porcentaje de las ventas”.
Nuevo Proceso de Desalojo Abreviado
El Dr. Enrique Luis Abatti habló también sobre otro tema de actualidad: la sanción y vigencia de la reforma en el Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Buenos Aires en cuanto a desalojo con la incorporación del artículo 676 ter. en el Código Procesal Civil y Comercial. En relación a esta novedad dijo que “brinda la posibilidad de un procedimiento de desalojo abreviado, o sea, la entrega anticipada del inmueble por dos causales: falta de pago y vencimiento del contrato, con una contracautela el locador, propietario, actor en ese caso puede obtener el desalojo de su inquilino antes del dictado de la sentencia, lo cual genera un beneficio muy grande en la sociedad porque genera mayor seguridad jurídica”.
Explicó que este sistema ya está incorporado en la Capital Federal desde hace diez años como también en varias provincias. Refiriéndose a los beneficios del mismo dijo que “que esto no beneficia solamente al locador, sino que beneficia al locatario buen pagador y cumplidor porque como se ha visto en Capital Federal y otras provincias cuando es fácil desalojar en seis meses o menos de un año a un inquilino incumplidor entonces el locador se anima a alquilar, porque se da el caso de que después de un desalojo traumático, sobre todo en los propietarios de mayor edad que después de esperar dos o tres años en desalojar a un inquilino no quieren saber más nada con volver a alquilar ese inmueble, lo guardan como reserva de valor pero eso se sustrae al mercado. No olvidemos que los alquileres se fijan en base a la oferta y demanda, más demanda menor oferta aumento de precio necesariamente, entonces esta reforma va a equilibrar y contribuir un poco al equilibrio de los precios, lo cual se dio en la provincia de Mendoza y en Capital donde antes de la sanción de la Reforma del Código Procesal de Mendoza se tardaba cuatro años mínimo en desalojar a un inquilino, entonces nadie quería alquilar y los primeros perjudicados eran los propios inquilinos”.
“Esto va a traer una revolución en el mercado locativo, va a ser más fácil alquilar, no se les van a exigir tantos requisitos a los posibles inquilinos”, aseguró el especialista, y continuó explicando que “es moneda corriente que a los inquilinos se les exijan dos fiadores con propiedades, lo que les es difícil, también en lo que es la locación de vivienda está prohibido más de un mes de depósito por año, pero en la locación comercial es moneda corriente que se les exijan varios meses de depósito en garantía, entonces los plazos mínimos son tres años y a veces se les exigen seis meses de depósitos en garantía, eso ya no va a ocurrir”.
Usurpaciones en Argentina
Sobre la problemática de las usurpaciones en el país hizo referencia a que “a través de la Cámara de Propietarios y con cifras elaboradas por el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el año pasado había 13 mil inmuebles usurpados”. A su vez, describió la situación diciendo que “estamos hablando de inmuebles pertenecientes al Estado nacional sobre todo los que están al costado de las vías de los ferrocarriles, pertenecientes al gobierno de la Ciudad sobre todo en los espacios remanentes de las expropiaciones de las autopistas y propiedades de privados, los barrios más asolados son Constitución, San Telmo, Almagro, Floresta y Monserrat”.
“Esto implica un proceso de desalojo que por suerte en Capital Federal es bastante rápido, pero hay que destacar que la provincia de Buenos Aires fue pionera en el desalojo de intrusos con el artículo 676 bis del CPCC que ya tiene más de 15 años de vigencia, el cual se aplica bien siendo fácil lograr el desalojo”.
Trayectoria del Dr. Enrique Luis Abatti:
Abogado, presidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, árbitro del Tribunal Arbitral de la Propiedad Horizontal de la República Argentina, miembro de la sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA), asesor jurídico del Directorio del SOM, miembro titular de la International Law Association, coautor con el Dr. Ival Rocca (h) de 42 obras jurídicas entre ellos “1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e instrumentos” en 7 tomos; colaborador de las revistas jurídicas La Ley, Anales de Legislación Argentina, El Derecho y Jurisprudencia Argentina; colaborador de la enciclopedia jurídica Omeba, de la revista Fortuna, de los diarios La Nación, Clarín, Ámbito Financiero, Infobae y El Cronista Comercial.
 

Publicación: 19/06/2011 a las 11:43 - Última actualización: 19/06/2011 a las 12:04

 

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